房子没入住，能否拒交物业费？

大多数业主通常疑惑：买房后并未入住，房子一直空置，没住就是没有享受到物业服务，是不是可以不用交物业费？那么，房子长期没人住是否需要交物业费？答案是：要交！
因为物业服务具有公众性空置房业主也享受到了物业服务

基本案情

谭某于2016年在某小区购买了一套位于一楼的商品房，收房后不久就办理了不动产登记，此后因个人原因房屋一直处于空置状态。谭某以未收房、未入住为由拒不交纳物业费。

当物业公司工作人员向其解释收费原因时，谭某又以自家庭院内环境杂草丛生、房屋存在质量问题等，回怼物业服务太差。

多次协商无果后，物业公司遂一纸诉状将其诉至法院，请求判令谭某依约支付物业费。

（案例来源：江苏省句容市人民法院）

法院认为

物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。
物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。业主在没有充分证据证明物业公司存在违反合同约定的情况下，应当按照约定的标准支付相关费用。
同时，房屋质量问题维修义务的主体系该小区的建设单位某地产公司，应由地产公司在保修范围内对谭某所述房屋质量问题承担修缮义务，而其自家庭院内的杂草属谭某专有部分，应由其自行打理。

裁判结果

最终法院支持物业公司的诉求，按照双方约定判决谭某缴纳物业费欠款共计八万元，并以实际欠款为基数缴纳一定比例的滞纳金。

普法时间

Q1：房子未装修入住，一直空置，要交物业费吗？答：

《民法典》第九百三十七条：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”

第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

《物业服务收费管理办法》第十一条，物业服务成本或者物业服务支出一般包括：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等。

根据以上规定，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，而非只针对个别业主服务。业主并未入住，不代表物业公司没有按照约定提供物业服务。因此，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当交纳相应物业费。

Q2：物业服务质量(保洁、绿化等)不合格，能拒交物业费吗？答：业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。
物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权，且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。因此，业主不能以此为由，拒交物业费。

Q3：能跟风不交物业费吗？答：不交物业费对业主具有自然的诱惑力，不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会。
对欠费业主来说，他需要动员周围的邻居也拒绝交费，以达到法不责众的效果；而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时，也会踊跃行事的。因为在他们看来，法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。
《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务。此外，《民法典》第176条规定，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主不能拒交物业费。
其实，业主个人不交费，自己的房产得不到有效维护，损失的是自己的利益。

Q4：被盗、跑水、物品损坏，能拒交物业费吗？答：此种情况，关键看物业公司是否有过错，是否按照合同约定提供相应的服务。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，业主就不能以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。
物业费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。如果随意要求物业公司承担无端责任，物业企业的责、权、利就难以协调。
业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。

Q5：人身、财产受到损失，能拒交物业费吗？答：《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业履行了物业服务合同，在管理上没有过错的情况下，业主不能以此拒交物业费。

Q6：对物业公司利用公用面积经营不满，能拒交物业费吗？答：根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业公司利用物业共用部分进行经营，所得的收益是用于补充专项维修资金的，这也是公共的利益，故业主不能据此而不交纳物业费。

Q7：房产流转中原业主欠费，要交物业费吗？答：《物业管理条例》第四十一条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这里明确了业主与承租人对物业费的连带责任。

Q8：未签物业合同，能拒交物业费吗？答：《民法典》第二百八十条、《物业管理条例》第十二条第四款都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有约束力。
业主事实上接受了物业服务，则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业费。

Q9：因开发遗留的问题，能拒交物业费吗？答：开发商和物业公司属于不同的企业法人，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业费是业主和物业服务企业之间的法律问题，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，二者不能混淆。
业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。

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来源：赣州市城市住房服务中心、物业管理圈主编：刘清

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